上海土拍：超低能耗、零能耗建筑成優(yōu)選項

10月12日，為期兩天的上海三批次首輪土拍正式收官，本次共出讓7宗地塊，最終以4宗封頂、1宗溢價、2宗底價成交，總成交金額約196.9億元。

據(jù)了解，本次土拍采用“競地價+競品質(zhì)+搖號”方式出讓，即：先競價格，達(dá)到最高限價后競報“綠色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”，若仍有多個競買人接受最高限價和同等競報條件的，則最終通過搖號確定競得人。

值得一提的是，靜安中興路地塊采用“招掛復(fù)合”的方式，即在地塊“高品質(zhì)建設(shè)”要求的基礎(chǔ)上，通過先招標(biāo)后競價的方式“好中選優(yōu)”，進(jìn)一步引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)提供高質(zhì)量的城市作品，但由于地塊有效申請人未達(dá)到10人以上，最終直接采用掛牌方式出讓。

首日3宗觸頂、2宗底價成交

在土拍第一日，共成交5宗地塊，其中靜安中興路、浦東三林、奉賢新城3宗觸頂成交，分別由保利發(fā)展、招商蛇口、象嶼競得，金山新城地塊、青浦金澤地塊分別由建發(fā)、長三角投資底價拿下。

浦東新區(qū)三林環(huán)外區(qū)域PDP0-0901單元0901-07-04、0901-08-03、0901-09-02地塊成為當(dāng)日“熱門地塊”，共有7家房企參與，包括招商、保利、中海、華潤、越秀、象嶼、安高&安聯(lián)。地塊占地面積8.5萬㎡，容積率2.2，建筑面積18.8萬㎡，起始價67.15億元，銷售指導(dǎo)價7萬元/㎡，裝修標(biāo)準(zhǔn)2500元/㎡。地塊經(jīng)過70輪競價觸達(dá)地價上限73.86億進(jìn)入競高品質(zhì)建設(shè)環(huán)節(jié)，7家競買人均接受了綠色建筑二星級和超低能耗建筑的上限指標(biāo)及7%公租房上限比例進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)，最終由招商蛇口搖中，成交樓面價39303元/㎡，溢價率10%。

同時，靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元280-06地塊也吸引了4家房企參與，地塊占地面積0.76萬㎡，容積率2.5，建筑面積1.9萬㎡，起始價14.1億元，銷售指導(dǎo)價18萬元/㎡，裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元/㎡。地塊經(jīng)過27輪競價觸達(dá)地價上限15.46億元進(jìn)入競高品質(zhì)建設(shè)環(huán)節(jié)，4家競買人均接受了綠色建筑二星級和零能耗建筑的上限指標(biāo)及7%公租房上限比例進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)，最終由保利發(fā)展搖中，成交樓面價81198元/㎡，溢價率9.66%。

奉賢區(qū)奉賢新城15單元12A-01A地塊有招商、保利、象嶼、奉賢發(fā)展4家房企參與，地塊占地4.7萬㎡，容積率最高2.0，建筑面積9.33萬㎡，起始價15.4億元，起始樓面價1.65萬元/㎡，銷售指導(dǎo)價3.69萬元/㎡，裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/㎡。該地塊由象嶼地產(chǎn)以地價上限16.93億元競得，成交樓面價18150元/㎡，溢價率10%。

此外，青浦區(qū)金澤鎮(zhèn)西岑社區(qū)06-01、06-08、07-01、06-11、07-07、18-06、19-01、19-06、19-11、19-13、19-14、20-06地塊由長三角投資以底價29.64億元摘得。金山區(qū)金山新城JSC1-0401單元1-03B-01地塊由建發(fā)以底價22.8億元成交。

新長寧集團(tuán)搖中長寧程家橋地塊

進(jìn)入土拍次日，僅剩長寧程家橋地塊和青浦朱家角兩宗地塊，其中長寧程家橋地塊共有8家房企參與競爭，是三批次首輪最為火熱的地塊，青浦朱家角地塊也吸引了3家房企參拍。

作為本場土拍最火熱的地塊，長寧區(qū)程家橋街道248街坊8丘41-17地塊共吸引了包括招商、保利、中海、華潤、中鐵建、中鐵置業(yè)、越秀、新長寧在內(nèi)的8家房企參與競爭，該地塊占地面積1.8萬㎡，容積率2.0，建筑面積3.6萬㎡，起始價24.64億元，起始樓面價6.85萬元/㎡，銷售指導(dǎo)價11.8萬元/㎡，裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元/㎡。該地塊經(jīng)過21輪競價觸達(dá)地價上限27.1億元進(jìn)入競報高品質(zhì)建設(shè)環(huán)節(jié)。8家房企競買人均接受綠色建筑二星級和零能耗建筑的上限指標(biāo)及8%公租房上限比例進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)，最終由新長寧集團(tuán)搖中，成交樓面價75350元/㎡，溢價率10%。

青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)閣游路北側(cè)D11A-01a、D11B-01a地塊由建發(fā)、國貿(mào)、同濟(jì)參與，地塊占地面積4.6萬㎡，容積率最高1.25，建筑面積5.7萬㎡，起始價10.86億元，起始樓面價1.9萬元/㎡，銷售指導(dǎo)價4.4萬元/㎡，裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/㎡。該地塊由上海同濟(jì)以11.09億元摘得，成交樓面價19403元/㎡，溢價率2.12%。

中指研究院上海高級分析師陳炬蘭分析稱，本次土拍規(guī)則發(fā)生了一定變化，熱門地塊利潤空間壓縮。三批次首次執(zhí)行“高品質(zhì)建設(shè)”競價環(huán)節(jié)，地塊報價至最高限價后，轉(zhuǎn)入競報“高品質(zhì)建設(shè)”階段，以舉牌方式先競報“綠色建筑及超低能耗建筑”，再競報“公租房比例”，熱門地塊均配建一定比例的公租房。

總體來看，陳炬蘭表示，本次土拍熱度進(jìn)一步降低，4宗地塊最后以“綠建+公租房”的形式競得，地塊高總價、高品質(zhì)和利潤空間的壓縮，對上海土地市場的房企開始了新一輪的淘汰賽，國央企將在拿地方面具備更多優(yōu)勢。